以房養老突然冷了？第3季核貸件數寫近八季低 兩大逆風夾擊

以房養老熱潮踩煞車了？據金管會統計，9月底國銀累計核貸1萬1,285件、677.96億元，第3季僅增274件、21.87億元，新增件數寫近八季低點。房仲圈指出，市場利率走高、房市降溫是兩大主因。

以房養老自2024年第4季以來，連七季新增核貸件數站穩300件，今年第3季卻跌破門檻，核貸額也降至近一年低檔，顯示業務動能明顯降溫。

以房養老2025年全年新增1,359件、96億元，件數及金額同寫史上新高；今年上半年延續熱度，第3季卻突然反轉。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛說，背後有兩大主因。一是央行雖未升息，但市場利率走高，推升「以房養老」貸款利率，壓縮老人每月實際可領養老金，降低申貸意願。

二是房市降溫，銀行對房屋鑑價、未來跌價及處分風險更審慎，尤其以房養老貸款期限動輒20至30年，銀行必須評估房屋長期保值性及未來接手難易度，放款態度轉趨保守。

他認為，銀行現在更傾向承作房價抗跌、轉手性較佳的蛋黃區住宅，對低總價蛋白區或投資性產品相對保守，甚至可能婉拒承作。

這也使以房養老出現「件數降、單筆金額撐住」現象。第3季平均每件核貸額約798萬元，仍接近第2季803萬元水準；前九月平均每件更達777萬元，年增8%，反映銀行承作案件逐漸集中於高價、保值性佳的房屋。

從各銀行來看，主要公股行庫新增核貸額也普遍下滑，其中合庫、土銀、第一銀、華南銀及台銀均較第2季減少，顯示這波降溫並非個別銀行現象。

銀行圈則指出，第3季放緩主要受第2季基期較高、客戶決策等因素影響。因以房養老不像一般房貸有年底交屋潮等季節性因素，第4季仍視民眾需求及總體經濟情勢而定。

累計前九月國銀以房養老新增945件、73.38億元，若全年新增額要首度衝破百億元大關，第4季仍須再增加近27億元。隨房市與利率兩大逆風浮現，全年核貸額能否再創新高，增添變數。