預售屋換約禁令有解！想變更買方登記 ？「1條件」」主管機關放行

自2023年7月平均地權條例修正以後，簽訂的預售屋或是新建成屋買賣契約的買受人，原則上不得將契約讓與或是轉售給第三人，違者處新台幣50萬至300萬元罰鍰，也就是不可以換約轉售的意思。

早期預售屋可換約的時代，許多小資族或是投資客，總會揪團購買預售屋，等到價格上來再逐一下車出售，賺取利潤。因為工程期約3～5年，所以真正付出的自備款不多，以30坪房屋為例，常遇到自備款只付出約100多萬元，當預售屋每坪漲價3～4萬元，如果換約轉售，就會有近100多萬元的獲利，而且投入資金時間可能只能1～2年，如此高額的獲利讓人羨慕不已，相對的也助長房價飆升，所以2023年間平均地權條例修法，預售屋原則不得轉售給第三人。

但是有原則就有例外，正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有對情侶在2025一同購買預售屋，因為出資各半，所以在預售合約書裡買方為共同買受人聯名簽約，並約定成屋以後各辦理登記2分之1所有權。

日前建設公司接獲買方要求，希望未來登記時改成只登記一人，是否可以？因為該預售屋買賣簽約日期在平均地權條例修正以後，所以買受人及建設公司必須符合相關規定，避免違反法律受罰。

鄭文在說，經查當初預售買賣契約書上買方屬於共同買受人，而且在預售買賣契約書上各自簽名，入帳的金流也是個別獨立，應該有機會完成讓與或是轉售。

依照預售屋例外得讓與或轉售的情形可分為「不需申請即可轉售」與「審查後可轉售」兩大類，後者經過主管機關審查後可以轉售，但是每2年只能換約1戶。而此對情侶個案屬於「審查後可轉售」的情形，所以必須送預售屋轄區地政事務所審查，才知道是否准許。

鄭文在表示，此次個案之所以可以讓與或轉售，完全是因為當初的預售合約書上買受人聯名簽約且金流明確，如果當初只有一人名字簽約，另外一人「隱名合夥」或是「借名登記」，屆時要換名登記所有權人，可能就會和法令牴觸而無法辦理，必須等原買方取得所有權登記後，再辦理移轉2分之1給共同承買人。

鄭文在提醒，想要聯名購買預售屋的共同買方，無論未來成屋時要登記給誰，記得以聯名的方式辦理簽約，避免未來要換約時，無法辦理，而多負擔一筆高額的契稅、印花稅及代書費，甚至衍生法律爭議。