都更容積獎勵上限放寬！捐贈青年優惠宅加碼50％…防套利限價7折出租助年輕世代安居

行政院日前公布施政報告，將加速推動以住戶為主體的都市更新，並放寬現行1.5倍的容積獎勵上限。未來若在都更過程中捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，可再加碼50%容積獎勵。政策方向明確將新增容積與住宅供給連結，結合市政府研擬中的「青年優惠宅」配套措施，形成開發利益回饋社會的住宅政策路徑。

依行政院說明，放寬容積獎勵的前提，是必須提供實質的社會住宅或婚育宅，新增容積並非無條件給予。內政部國土署指出，容積具有公共性，將開發利益與住宅政策結合，並同步推動修法與整合輔導機制，加速都更流程。目前中央與地方透過都市更新已取得近4000戶社會住宅，未來案件仍依法審議，確保都市機能與公共設施容量不受影響。

以建議實施方向的青年優惠宅，主要提供新婚2年內或育有0至6歲子女家庭申請，租金為市價7折以下，租期最長可至12年。申請者須符合家庭年所得門檻及無自有住宅條件。這類以年輕家庭為核心的設計導入都更回饋，有助增加供給量，讓育兒家庭在高房價下多一條可負擔選擇；且因資格明確，參與合建民眾多無反感。

為避免青年優惠宅淪為買到賺到的轉手暴利工具，建議納入防套利價格機制。首先採限價出售或出租維持市場價7折，由政府主導成本計算而非建商喊價；其次設下嚴格轉售限制，若出售必須賣回政府或由政府核准以避免炒作。

容積獎勵適度放寬結合此防弊與青年優惠宅機制，能讓社會大眾更理解此舉並非單純幫助建商，而是徹底強化開發回饋社會的思維。期盼透過相關措施的曝光與推動，能讓國土署盡快促成法條通過，對青年與育兒族群形成具體的居住支持機制。