買房績效比市值型ETF好？他批「假議題」：開槓桿根本沒法比

買房還是買入市值型ETF何者效益大呢？一名網友先是利用AI比較兩者差距，驚覺差異將近2倍，但被另一名網友吐槽，認為低利五倍槓桿加上租屋成本，當然差距大，「根本無法比較」。

一名網友利用AI算出買房和買入市值型ETF，初始資金都是200萬，買房組買1000萬的房子，貸款800萬，房價年成長5%，並買大盤ETF，每年年報酬10%增長30年後的差距，發現買房組30年後的淨資產為7211萬元；而租屋組則是4837萬元，兩者差距非常大，且租屋組的所有操作，買房組在增貸後也能做同樣的事。

另一名網友在PTT發文，提出質疑，認為低利五倍槓桿加上租屋每月的支出，差距理所當然很大，除非提高居住成本及限貸成數，否則兩者根本不能比較。

此文一出，不少網友針對五倍槓桿提出看法，「期貨當然可以自製5倍甚至更高的槓桿，但一方面撐不過-30%~-50%的回檔，另一方面也享受不到現貨的配息」、「不動產bug真的很多，主要真的是開槓，而且全額可以無限五倍，或是你低於行情買，一年後實價增貸出來」、「主要差距就在於槓桿倍率，普通人投資的限制條件是槓桿，房子是唯一可以低門檻開5倍槓桿的」。

也有網友分享其他想法，「800萬放現金才會是1.8倍，800萬隨便融資就不會是1.8了」、「盲點在於1000萬變成1000萬房+800現金如為5倍，那1000萬買5000萬房子算幾倍? 也是五倍? 那不矛盾至極」、「要這樣表示貸款難度從5倍變1.8倍，我覺得不是不行，不過用數字表現其實不好」、「當然一開始用200萬就能搞，還是用1000萬才能搞，這難度上差很多」。